华侨城转让83.4丰台地王始末

时间:2017-7-14 8:26:47 [摘要]也确实为难华侨城了，逼不得已

泰禾集团和华侨城最近签下了一份战略合作协议，预计也就是为接下来的北京丰台南苑地块项目合作做个铺垫，让一切看起来顺理成章，至少不那么突然。

这是华侨城又一次作死的后知后觉，南苑地块项目将要跟泰禾合作的消息传出去太早，捂不住。作为一家央企，涉及规定金额以上的股权和资产转让，都必须进场交易，私下协商、提前约定、走下过场都会违规。

也确实为难华侨城了，逼不得已。

丰台南苑地块项目是华侨城与华润置地(橡树湾 润景公馆)、招商地产2015年11月份在北京土地公开市场通过招拍挂的方式获得，当时花了83.4个亿，也算是北京的地王之一。

不过到手第二天，华润置地和招商地产就一起给华侨城递送了退出项目合作函，因为地价实在太贵了，超出了这两家央企的授权。

华侨城也没办法，只能自己兜底。癫痫病的饮食护理但显然，它高估了自己的实力。到2016年底，根据华侨城披露的财务情况，项目公司一直都没有取得银行贷款，这意味着华侨城在这个地块项目上沉淀了约90个亿资金。

今年初的时候，华侨城开始找一些北京房地产公司接洽，试着转让一半股权分散资金压力，但为时已晚。

据一位地产公司朋友告诉拾遗君，当时项目投资团队对丰台南苑项目做过测算，由于地块价格较高，将来土地增值税会非常高，高昂的土地增值税分摊到房价上，将来产品要卖到15万元/平方米才有获利空间。

另治疗癫痫病的专科医院哪家较好外，华侨城要求合作方一次癫痫病人的护理性付款，相当于对方要一次性支付差不多50个亿的资金，这对任何一家房地产公司来说，压力不小。

其实，这位朋友还忽略了两个尤其重要的问题。

根据华侨城在北京产权交易所的挂牌材料，丰台南苑项目权益估值接近15个亿，项目公司权益账面净值接近为零，因为主要资产就是股东贷款，也就是90多个亿负债。

华侨城对项目公司权益评估溢价15个亿，意味着接盘方要为股权部分支付7.5个亿左右溢价，额外支付的溢价实际上没办法计入成本，用以抵税，这意味着届时产品价格必须卖到更高，补回股权癫痫病发作时急救的方法哪些比较好转让的溢价才能满足回报率，叠加土地增值税的情形下，产品价格还得更高。

由于政策调控，现在北京对单价8万元以上的项目基本上不给发预售证了，产品定价过高，项目拿到预售证基本没戏。若非得报批高价预售证，必须等待，差不多得等到调控限价政策退出，那时估计已经是两、三年之后。

据说华侨城为了找到一家合作方接盘，颇费周折，前前后后接触了近20家地产公司，最后也只有泰禾有意向。

开发豪宅、高端项目的泰禾习惯跟这些财大气粗、从不算账的央企们合作，还记得信达地产吗？过去两年疯狂拿地、频刷地王的信达地产已经将深圳坪山等高价地项目交给泰禾开发，只不过这次合作方换成了华侨城。

一定程度上，这些过分激进的央企、国企直接推高了这个城市的房价。

首先，拿地环节不计成本疯狂喊价，已经将楼面价抬升上去，华润置地和招商地产受不了这么高地价，直接退出；接着，项目开发到半路，发现自己也吃不消，于是想着转让，项目转让也不能亏损转让，必须有溢价，而溢价将来又得分摊到已经很高的房价。